בית הכנסת כנחלה

שאלה: שלום לך עו"ד אלדד הנני מבקש יעוץ בעניין בית כנסת שהוקם על תוכנית בנייה של בית, זאת אומרת ניתן היתר בנייה לבניית ביית לשני מפלסים, ואבי החליט להקים בית כנסת במפלס התחתון ולמפלס העליון עשה כניסה נפרדת כך שנוצר בית כנסת ודירת מגורים נפרדת עם קיר משותף מה מעמד בית הכנסת הוא קיים מזה 25 שנה ושאלה נוספת היא האם בית כנסת ששטח הבנייה הינו 53 מטר נחשב בנחלה במושב כשטח שכלול במקסימום הבנייה המותרת שהיא 375 בכל הנחלה או ששטח הבנייה הוא לא נכלל בתוך שטח המקסימאלי של 375 מטר הבנייה בכל הנחלה?

תשובה: באופן עקרוני, על פי חוק התכנון והבניה, ישנן הגדרות שונות לייעודן של מקרקעין וההיתר לבנות על גבי קרקע, נגזר מיעודה של הקרקע. כך למשל, שעה שקרקע מיועדת לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) יהא ניתן לנטוע על גביה פארק או גן שעשועים. בכדי שיהא ניתן לבנות על גבי קרקע בית כנסת, יש צורך שייעודה של הקרקע יהא למבני ציבור. ברגע שייעודה של הקרקע הוא למגורים, יינתן היתר לבנות על גביה בתים או דירות (תלוי בייעוד: בניה רוויה או צמודת קרקע). בשל כך ומאחר והיתר הבניה שניתן היה לצורך מגורים, הרי שהפעלת בית כנסת בביתכם נעשית בניגוד לחוק. בכדי שתוכלו לנצל את כל זכויות הבניה בנחלה, יש צורך שתגישו בקשה לשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) ובמסגרתה, תסכימו להפקעת השטח אשר משמש לבית כנסת לצורכי ציבור וכפיצוי לכך, תבקשו זכויות בנייה. בטרם תתחילו במהלך זה, עליכם להתייעץ עם אדריכל, עו"ד ומהנדס המועצה המקומית, שכן אם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תתמוך במהלך, סכויו לעבור את תהליך אישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – גבוהים.